3484 テンポイノベーション - 今日の決算説明会さん

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3484 テンポイノベーション

テンポイノベーションは、飲食店を専門とするサブリースを行っている企業です。四季報の同業他社にティーケーピー[3479]、乃村工芸社[9716]、丹青社[9743]。飲食店専門サブリースで同業他社ならＧ－ＦＡＣＴＯＲＹ[3474]が同業他社に挙げられないのは不満。四季報、質が落ちたか？

テンポイノベーション[3484]10/25上場予定。飲食店に特化した(売上高構成比率9割)サブリース事業。単発的に取り扱っている業者はいるが、専業での競合は無い。基本、居抜き物件が対象で、地域は東京に95％と集中。専用階段があれば２階や地下１階も取り扱うが、需要の多い1階の

— 決算説明会 (@gantky1) 2017年10月4日

路面店が7割の比率。サブリースというと、空きが出来た場合の家賃負担リスクが懸念されるが、借り主の解約は6ヶ月前迄の事前通告を要するのに対し、貸し主への通告は3ヶ月前としている為、次の借り手を探す期間が有り、しかも、いざとなれば解約でき、空室リスクはない。需要の多い物件に絞って契約

— 決算説明会 (@gantky1) 2017年10月4日

していることもあり、この2年間で(当社都合で)解約したのは1件のみ。一方、貸し主が解約しようとしても、賃借契約は借家法で正当な事由がなければ解約出来ないので、契約は安定的でストック型ビジネス。客付けの出来る物件か否かの目利き力が重要で、また、賃料データも45千軒分を有し(続く）

— 決算説明会 (@gantky1) 2017年10月4日

テンポイノベーション(承前）適正な賃料設定が可能。1日で判断出来る。水漏れ等の些細なトラブルが多く、対応力も必要とされる。不動産業では仕事が属人化しがちだが、100の教育講座を持ち、ノウハウを可視化、組織で対応出来るようにしている。東京には84千軒の店舗、年6千件の入替があり、

— 決算説明会 (@gantky1) 2017年10月4日

需要は多い。物件の1件当たり月額平均家賃収入は37～38万円。同マージンは5.5万円。17/3末の保有管理物件数は1029件。年間ほぼ200件の純増であり、安定的成長が出来る。上場前説明会に付、収益見通しなどの情報提供には制約があったが、ビジネスモデル自体は意外に面白いと思った。

— 決算説明会 (@gantky1) 2017年10月4日

人形町の飲食店で空き店舗が出始めているんだけど、そこの2店舗でテンポイノベーションという看板を見ていて「こんなとこを居抜きするんだ」と思ったものです。一店は、目立たないけど賃料高そうな一階のお店で、インド人が経営するインドカレー屋が続けて2回閉店に追い込まれてます（味は美味しかったですよ =) ）。もう一店は、佃煮屋かなにかの小さなお店で、立地はいいんですが飲食にするには狭い感じで、雰囲気としたら弁当屋がいい感じ。

まあそんな感じの立地のお店を居抜きで貸してもらって、飲食業をやりたい人に又貸しをするのがこのビジネス。店子がいないと地獄を見るんですが基本、立地のいい場所を借りるので店舗業態が回転する分には儲かるという、ビミョーにWin-Win感が欠けるビジネスなんですな。

で、ビジネスモデルを説明するにはやはりG-FACTORYから借りてくるのが宜しかろうということで説明会資料を持ってきました。投資家向け説明会より個人投資家向け資料(PDF)より。

飲食業は、出店も撤退も結構大変よね、という話。

出店するにも好立地な場所はあまりないし、出店退店には初期コストが掛かりすぎるし、そもそも駅前の好立地は条件が厳しいときてる。

その割に営業年数は2年未満で半分は閉店しているという厳しい業界なんですな。とは言っても、止めたいと思っても退店費用が高すぎて退店できなかったりするわけ。

そこでG-Factoryがまず大家さんからお店を借りて、そのお店に入る店子さんを募集し、店子さんの経営をサポートし、そこからの賃料の一部を売上とするんですな。

このサブリースの良さは、退店費用が少なく済み、次の出店費用も居抜きになるので費用は安価になるんです。

「所有から利用へ」っぽくて今風なビジネスでしょ？

G-Factoryの話をすると今期は色々あって収益が落ち気味ではあるものの、ビジネスとしては腐っていないとみてます。ただ飛躍的に売上が伸びるか？と言われると好立地な場所はナカナカ空きが出てこないので難しいんじゃまいかとは思ってます。宇奈ととは飾りです =)。

雰囲気としてはスター・マイカ[3230]なんだけどそりゃ買いかぶり過ぎか。