株主総会なう pic.twitter.com/4TDcP9vQc3— Mc.N＠お手伝いなう (@SyncHack) 2017年2月22日
3230 スター・マイカの株主総会に参加してきました。今回で3回目です。
目的は、前期の途中まで社長だった秋澤さんと取締役の川西さんが期中で経営から降り、創業者である水永さんが社長に戻ってきた状況を知りたかったというのがあります。
というか、株主と経営者という関係ですが、株主質問を通じて会話ができるということにも期待していたりします =)。
場所は、ホテルオークラ東京別館。去年と違うホテルだったのですが以前、このホテルで株主総会に参加したことがあるのでまあ大丈夫だろう、と思ったのが運の尽きorz。今、ホテルオークラ東京の本館は工事中だったんですね。これを知らずに現場に到着してしまい、目下に見える別館に歩いていったんですが、ホテルオークラ東京の横の建物は、米国大使館ですよええ。めっさお巡りさんがおって、その横を坂道でハァハァ息切れしているおっさんが近づいてくるのを想像してください。メチャクチャ怖かった、なんか。
参加者は、100名程度の会場に50名程度。前年よりやや高齢者が多め。ちらほらヤングが混じってる感じでしょうか。個人投資家多め、女性少なめ。やっぱりガチ勢が多めですね。ホテル開催なので比較的参加しやすいのですがやっぱり中級者向けでしょうか。
質疑応答は以下の通り。
- 中古マンションの市況はどうよ？
経営環境は良い。リノベーション物件が人気を集めている。賃貸から中古マンションへの住み替えは依然として強い。扱っている物件はファミリータイプのマンションなので、値動きは緩やかで変動しにくい傾向がある。
→
中古マンションに限っては特に市況が悪くなっている印象は感じられませんでした。 - 前期の退任劇の状況を教えてほしい
秋澤さんから保有している中古マンションが高値になっているので転売したいとあったが、会社として短期的な転売はそぐわないと判断。その後、短期的な不動産売買を得意としていた両名から辞任の申し出があった。退任後、新会社を設立しスターマイカとも若干ではあるが取引がある。 - 長期借入コストどうよ？
前前期末1.7% → 前期末1.4%まで圧縮した。もう少し下がると思う。
325億円の長期借入がある。長期借入の場合、交渉はできないのが一般的なのだが、今回、交渉し金利圧縮に成功した。金利上昇の可能性はあると考えており、ヘッジを掛けている（短期変動スワップがどうのこうの言ってたが理解できず、すまん）。 - 首都圏以外の地方はどうよ？
検討はしているが首都圏中心なのは変わらない。
この事業で必要なのは物件の流動性で、流動性の少ない場所ではリスクが高いとみている。首都圏以外には大阪で事務所を開設している。大阪以外にも副都心に近い都市は検討の余地があると考えている。 - 民泊の進捗どうよ？
伸びている事業であると認識。1棟物件で実験している段階。将来は物件よりは民泊のノウハウを提供していくビジネスを展開したい。
民泊は、3月に新法が決まる予定。180日以上経営できない制限があり、検討していた時期より制限が厳しいが、依然として魅力のある事業と考えている。スクイーズという民泊関連の企業に出資し、社外取締役となって経営に関わっている。 - REITどうよ？
現法では小さなマンション物件を取り込みにくい状況。米国のように法整備が行われた場合には検討したい。 - 増資どうよ？
自己資本比率を目安に考えている。
25～30%の範囲内にあれば問題ないとの認識。現状、26%なので範囲内。 - 資本効率どうよ？
ROEは10%以上を要求される場合が多いが、現時点でのROEは12%なのでコスト効率は良いと判断している。 - 物件購入者の属性は実需？仮需？
圧倒的に実需が多い。 - 競合他社どうよ？
全く同じビジネスを行っているのは少ないと思っているが、リノベーション事業としてみるならば星の数程、同業他社がいる。 - 配当性向30%目標の達成時期どうよ？
不動産市況次第。
配当し始めてから今まで8期連続増配を続けている。毎年増配をしたいという思いもあり、余裕を持った配当性向になっている。 - 東証一部どうよ？
不動産市況次第。 - 労働環境どうよ？
2013年から新卒を入れいており、現時点で15名入社し、13名が今も在籍している。後は中途が基本。平均勤続は4.1年。有給消化率は7割程度。女性の方が圧倒的に有給消化率が高い。
- スター・マイカの名前の由来は？
スター・マイカ立ち上げの前の事業も同じような事業をしていて、その時に立ち上げたファンドに、外国人が好きそうな「かがやく」という意味であるスターという単語を使い、スターファンドを組成した。
そんな経緯があって、企業名はスターに関連する単語を探していたら偶然、スターマイカ（白雲母）が目に入ったのでこれにした。
10:00開会 → 10:20 質疑応答 → 11:10閉会、会社説明会、オミヤなし。
今回、初めて質疑応答を通じてですが水永さんと会話できて満足です =)。経営交代は悪いイメージが付きものですが、今回のケースは友好的に幕引きできているものだと思います。
相変わらず、急速な成長性は期待できそうもないですが、リノベーション事業や民泊事業で新たなビジネス展開ができたら面白いんじゃないかな。
嫌いじゃないですよ、相変わらず =)
- 3230 スター・マイカ - 今日の決算説明会さん
- IRトップ｜スター・マイカ株式会社
IR本拠地。決算説明会資料あり。
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