SyncHack.com絵空事: 【ennさん投資講座】 18日目：不動産投資について

2013年9月15日日曜日

【ennさん投資講座】 18日目：不動産投資について

リスク嫌いの投資家は大金持ちの夢を見るか？ - 2013/09/11 21:34開始 - ニコニコ生放送より。

主な金融商品には、株、FX、商品(コモディティ)、不動産等があります。今回は不動産投資についてどのような特性があるか説明しています。

不動産投資の特徴
多額の現金が必要で時間が必要。最初の投資額を出来るだけ小さくするのがいい。
人に貸したりすると契約を詰めるのが大変。
業者を通すと利益が削られる。
手間がかかるので手間を掛けないで貸せる工夫が必要。
シェアハウス形式が話題になっている
1人抜けても賃貸料が無くなることが少ない。人が集まるところでは意外と悪くない。トラブルは多い。
借入して不動産投資するのが流行ってた頃があった
キャリートレードとかと同じ。
新築して人に貸すのは止めた方がいい
既に建築にプレミアムが乗っているので利益が出ない。
不動産というのは人がいないと痛む
人がいた方がいい。
場所を意識した方がいい
都心がいいんじゃないか。

「最低5000万以上資金が必要ってきいたお」
そんなことは無い。中古なら1000万程度から始められる。
「競売物件って危険ですか？」
厄介なことが多いと聞いている。抵当権？住んでいる人がいる？とか。
「不動産屋の手数料ってどれぐらい？」
家賃の5～10%程度が相場。結構取られる＞＜
「ローンを家賃で返してから好きに改装すればいいじゃまいか」
人がいなくなればクリーニングは基本。エアコンとか食器洗い機とかは部屋の備品なので修繕義務が生じる。大家によっては修繕義務が嫌で多くの備品を取り付けない事があるらしい。
ennさん自身もエアコンは設置しておらず、居住する人が付ける分には許可する、というスタイルを取っているとのこと。
「事件とかタヒがあった物件はまともに売れますか」
聞かれたら前の居住者の状況を申告する義務があるが、売れない訳ではない。前の居住者でいいので事故物件に数か月住むアルバイトがあるという話を聞いたことがある。
「後は家賃滞納で夜逃げする奴もいるしな」
まともな借主なら収入証明を市役所から取得するとが出来る。夜逃げしそうなら保証協会を仲介するなどの方法がある。
「不動産は不況の時に買った方がいいのかな」
不動産に限らないよ。
「間取りと家賃は？」
家賃は8万程度。一軒家だし。
「小額でできる投資ってありますか？」
代表はREIT。利回りは高いと思う。
「不動産は築浅のうちはいいんだけど、古くなってからが厳しい。」
逆だと思う。古くなる程、利回りが良くなる。ディスカウントされてもある程度下がると下げ止まる傾向にある。
「お客さん探すのは不動産屋さんに依頼するの？手間じゃない？」
手間ではあるがお客さんを探す方法が確立されていれば問題は少ない。不動産屋に任せる手もあるが手数料は取られる。固定資産税とかがあるので機会損失が大きい。
「e株で儲けられるのに不動産やる旨味ある？」
資産の分散、かな。

ennさん自身、東京に賃貸物件を持っていて経営しているとのこと。なのでこの手のお話は強いし、興味があれば放送の時に聞いてみたらいいと思いますよ。

雑談

REITについては雪風さんのサイトがお勧めです。あんまりに不愉快なファイナンスが多いんでREITには幻滅しているらしいのですが。REIT投資するなら必見ですよ。

雪風ファンドのJ-REIT研究室

アフィついでに3230 スター・マイカという銘柄を紹介しておきます。彼らのビジネスモデルは以下の通り。

既に居住している物件を買い上げ賃金収入を得る
「賃貸中」の物件は「空室」と比べ3割ほど安い価格で購入する事が出来るんだそうです。何故ディスカウントされているかというと、いつ退去するか分からず強制的に退去させることも出来ず、大きなもうけに繋がらないので不動産業界では好かれていないんだそうです。
聞いてる感じだと不動産業界は山師ばっかりなんですかね =)
退去した物件をリフォームし「空室」として売却
鞘抜きですね =)。前に居住していた物件は、次の借主が見つかりやすいんだそうで、またそいう物件を中心に購入しているとのこと。ファミリー層が借り換えする物件が好みらしい。10年もすれば家族構成も色々変わりますしね =)

不安定な不動産事業を安定したビジネスモデルまで昇華させた成功モデルとしてよく紹介される銘柄でもあります。今の経営者がさじを投げない限り、永続的に儲かりそうなビジネスでしょう。ちなみに経営者の方はとても興味深い人なんですが、この話はいずれまた。

ということで、です。

今日ご紹介するのは「なぜ、あの会社は儲かるのか？　ビジネスモデル編」という書籍。今回のスター・マイカを始めとした、様々な優れたビジネスモデルを紹介している書籍です。勿論、上場会社も多数紹介されています。

儲かる仕組みを知れば、自分の投資スタイルに磨きがかかる事、間違いありません！

レッツ・ビギャン！！！